Foire aux questions

FAQ fiscalit de l'urbanisme (avant le 1er mars 2012)

 

Que recouvre la fiscalité de l'urbanisme ?

C'est une fiscalité qui s'applique aux opérations de construction et d'aménagement. A la différence des taxes foncières et d'habitation qui grèvent la détention et l'occupation d'un bien, la fiscalité de l'urbanisme concerne la réalisation d'une construction nouvelle ou la restructuration d'une opération existante.

Elle a pour objectif de faire contribuer les constructeurs et aménageurs aux besoins en financement d'équipements publics.

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Quelles sont les deux catégories de taxes et participations d'urbanisme ?

Les taxes d'urbanisme proprement dites qui sont affectées aux dépenses générales d'urbanisation de la commune.

Il s'agit de contributions dont le montant peut être calculé à l'avance en fonction de taux/plafonds et valeurs votés au plan local dans une limite législative et réglementaire :

  • Taxe locale d'équipement (TLE)
  • Taxe départementale des espaces naturels sensibles (TDENS)
  • Taxe pour le financement des Conseils d'architecture, d'urbanisme et d'environnement (TDCAUE)
  • Taxe spéciale d'équipement du Département de la Savoie destinée à financer les travaux routiers nécessaires à l'organisation des Jeux olympiques d'hiver de 1992 (TSE)
  • Versement pour dépassement du plafond légal de densité (VD-PLD)
  • Redevance pour création de bureaux ou de locaux de recherche en Île-de-France (RBIDF)
  • Taxe spéciale affectée au financement de certains établissements publics fonciers (Ouest Rhône-Alpes, Nord-Pas de Calais, Basse-Seine)

Si vous êtes abonné vous trouverez les taux applicables à ces taxes et redevance dans taux par commune.

Si vous n'êtes pas abonné vous pouvez obtenir les taux applicables à ces taxes et redevance avec le Guide des impts locaux

Si vous souhaitez disposer directement du calcul applicable à votre opération (si vous êtes abonné), rendez-vous sur calculez vos taxes

 

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Les participations d'urbanisme que l'on qualifie d'individualisées car elles sont déterminées en fonction de la spécificité des équipements publics rendus nécessaires par l'opération.

On en distingue deux sortes :

Les participations ponctuelles (affectées à un équipement public déterminé)

  • Participation pour raccordement à l'égout public
  • Participation pour la réalisation de parcs publics de stationnement
  • Participation pour la réalisation d'équipements publics exceptionnels
  • Cession de terrains à titre gratuit
  • Participation des riverains en Alsace-Lorraine ou participation pour le financement des voies nouvelles et réseaux

Les participations sectorielles

  • Participation pour le financement de tout ou partie des voies nouvelles et des réseaux réalisés pour permettre l'implantation de nouvelles constructions
  • Participation au titre d'un programme d'aménagement d'ensemble dans un secteur intitulé précisément "en participation"
  • Participation pour le financement des équipements publics dans une zone d'aménagement concerté

Ces participations ponctuelles ou sectorielles résultant souvent d'une délibération préalable prise au cas par cas, il est impossible d'en déterminer le montant à l'avance. Il est nécessaire, dans cette hypothèse, de se rapprocher de la collectivité compétente pour connaître les contributions applicables.

Vous pouvez également vous reporter à la liste des Z.A.C. en France (si vous êtes abonné).

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L'obligation de réaliser les équipements propres de leur opération.

Il ne s'agit pas ici d'une participation, mais d'une obligation pour tout constructeur ou aménageur de réaliser et de financer tous les travaux de viabilité et d'équipement qui sont propres à son opération et ce, jusqu'aux équipements publics existants au droit de son terrain.

En principe, ces équipements propres doivent être destinés à l'usage exclusif des propriétaires ou habitants de l'opération.

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Les règles de base à connaître pour éviter des impositions non justifiées

Il ne peut être exigé les participations individualisées mentionnées ci-dessus si le permis de construire impose au constructeur de réaliser en même temps et à ses frais les équipements correspondants.

Il ne peut être exigé un financement du même équipement au moyen à travers plusieurs taxes ou participations. Ainsi, ne sont pas cumulables :

  • la taxe locale d'équipement et une participation spécifique dans une zone d'aménagement concerté
  • une participation au titre d'un programme d'aménagement d'ensemble et une participation pour le financement des voies nouvelles et réseaux si ces deux participations ont le même objet le même équipement public

A titre d'exemple, s'il s'agit de financer un même réseau d'assainissement, l'administration ne pourra exiger simultanément une participation pour le financement des voies nouvelles et réseaux et les participations suivantes :

  • participation pour raccordement à l'égout public
  • participation en votre qualité de riverain si vous êtes situé en Alsace-Moselle
  • une cession gratuite de terrain
  • une participation au titre d'un programme d'aménagement d'ensemble
  • une participation spécifique dans une zone d'aménagement concerté

Certaines contributions sont purement et simplement non cumulables

  • la taxe locale d'équipement et une participation au titre d'un programme d'aménagement d'ensemble
  • Le versement pour dépassement du plafond légal de densité et la participation pour le financement des voies nouvelles et réseaux
Il ne peut être mis les mêmes taxes à la fois à à la charge de l'aménageur et du constructeur. Ainsi, la participation forfaitaire et contributive de la taxe locale d'équipement ou de la participation spécifique dans une Z.A.C. qui aurait été supportée par le lotisseur ou l'aménageur doit être déduite du montant qui sera demandé au constructeur.
Les participations individalisées doivent faire l'objet d'une publicité sur un registre mis à la disposition du public en mairie (montant, modalités...). A défaut, le délai de prescription légale de 5 ans ne pourra vous être opposé si vous décidez de contester ces participations.

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Quelles sont les opérations soumises aux taxes et contributions d'urbanisme ?

La majorité des taxes et participations s'applique aux opérations de construction, de reconstruction et d'agrandissement des bâtiments de toute nature. La collectivité publique compétente a néanmoins la faculté d'exonérer certaines constructions.

Taxes et participations concernées:

  • Taxe locale d'équipement (TLE)
  • Taxe complémentaire à la taxe locale d'équipement en Île-de-France (TC IDF)
  • Versement pour dépassement du plafond légal de densité (VD-PLD)
  • Taxe pour le financement des dépenses des conseils d'architecture, d'urbanisme et de l'environnement (CAUE)
  • Taxe spéciale d'équipement dans le département de la Savoie
  • Taxe de raccordement à l'égout
  • Cession gratuite de terrain.

Les cas particuliers:

La redevance bureaux en Île-de-France s'applique à la construction, la transformation et la reconstruction des seuls locaux à usage de bureaux, de locaux de recherche ainsi que leurs annexes

La participation en vue de la réalisation d'équipements publics exceptionnels s'applique aux seules constructions à usage professionnel, à l'exclusion des constructions à usage d'habitation.

La participation pour le financement de tout ou partie des voies nouvelles et des réseaux est répartie au prorata de la superficie des terrains nouvellement desservis (situés à moins de 80 mètres) de la voie, pondérée des droits à construire lorsqu'un coefficient d'occupation des sols a été institué.

La taxe pour raccordement à l'égout s'établit à partir du coût de fourniture et de pose de l'installation d'évacuation indépendamment de la surface du bâtiment.

La participation des riverains en Alsace-Moselle ne se calcule pas en fonction de la surface de la construction, mais en fonction du nombre de mètres linéaires de façade sur la voie concernée.

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Quelles sont les personnes débitrices des taxes et contributions d'urbanisme ?

Les taxes et contributions sont dûes par le bénéficiaire de l'autorisation de construire (permis de construire, déclaration de travaux exemptés de permis de construire, voire autorisation pour installations et travaux divers...). Elles peuvent également mises à la charge :

 

- du lotisseur dans l'arrêté de lotir qui lui est délivré, d'un aménageur d'une zone d'aménagement concerté ou de terrains situés dans un secteur en participation.

- d'une personne qui aménage un terrain destiné à l'accueil d'habitations légères de loisirs ou d'un camping

-d'une association foncière urbaine lors de l'approbation du plan de remembrement.

Cas particuliers

 

Pour la participation pour réalisation des équipements des services publics industriels et commerciaux, c'est la demande de raccordement au réseau qui est le fait générateur si cette demande est antérieure à l'autorisation de construire.

La participation des riverains en Alsace, Moselle, peut être imposée à tous les propriétaires et pas seulement aux constructeurs.

La participation pour raccordement à l'égout public est normalement due pour tout bâtiment édifié postérieurement la mise en service de l'égout auquel le bâtiment doit être raccordé.

La participation pour le financement des voies nouvelles et réseaux peut faire l'objet d'un versement anticipé si une convention est signée entre le propriétaire et le commune ou l'établissement public de coopération intercommunale compétent

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Quelles sont les taxes et contributions qui peuvent vous être réclamées simultanément pour une même opération ?

Vous êtes bénéficiaire d'une autorisation de construire (permis de construire, déclaration de travaux ou autorisation pour installations et travaux divers..) :

1/ Taxes exigibles dans tous les cas:

Taxe locale d'équipement ou participation au titre d'un programme d'aménagement d'ensemble ou participation spécifique si l'opération est située dans une Z.A.C.

Participation pour financement de voie nouvelle et réseaux ou participation au titre d'un programme d'aménagement d'ensemble ou participation spécifique si l'opération est située dans une Z.A.C.
-Versement pour dépassement du plafond légal de densité ou participation pour financement de voie nouvelle et réseaux
-Taxe départementale des espaces naturels sensibles
-Taxe pour le financement des dépenses des conseils d'architecture, d'urbanisme et de l'environnement (C.A.U.E.)
-Taxe complémentaire à la taxe locale d'équipement applicable dans certaines communes d'Île-de-France
-Taxe spéciale dite d'équipement pour certaines communes situées dans le département de la Savoie
-Participation pour non-réalisation d'aires de stationnement, même si la participation pour programme d'aménagement d'ensemble ou dans une Z.A.C. comprend le financement de tout ou partie d'un parc public de stationnement.

En effet, la participation pour non réalisation d'aires de stationnements concerne des places "privées" que le constructeur est dans l'impossibilité de réaliser et qui constituent des équipements propres à son opération.

 

Obligations de réalisation ou de financement

-réalisation des équipements propres à votre opération (viabilité, voirie, alimentation en eau, gaz et électricité, réseaux télecom, évacuation et traitement des eaux et matières usées, éclairage, aires de stationnement, espaces collectifs, aires de jeux et espaces plantés, branchements des équipements propres de l'opération sur les branchements publics existant au droit du terrain...)

 

2/ Dans le cas ou les équipements publics correspondants ne sont pas déjà financés au titre d'un programme d'aménagement public ou de la participation prévue dans une Z.A.C., il peut être mis à votre charge les participations individualisées suivantes:

-Participation pour raccordement à l'égout

-Participation spécifique pour la réalisation d'équipement publics exceptionnels

-Cession gratuite de terrain dans une limite de 10% de sa superficie en vue de certains usages publics

-Participation des riverains applicable dans les départements du Haut-Rhin, du Bas-Rhin et de la Moselle ou participation pour le financement de tout ou partie des voies nouvelles et des réseaux.

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Vous êtes lotisseur (bénéficiaire d'un permis de lotir) ou aménageur :

1/ Dans tous les cas:

Taxes exigibles

-Participation forfaitaire représentative de:

- la taxe locale d'équipement (TLE)

-ou du coût des équipements publics réalisés dans un secteur en participation doté d'un programme d'aménagement d'ensemble

-ou du coût des équipements publics réalisés dans le cadre d'une Z.A.C.

-Participation pour financement de voie nouvelle et réseaux ou participation au titre d'un programme d'aménagement d'ensemble ou participation spécifique dans une Z.A.C.

-Versement pour dépassement du plafond légal de densité (VD-PLD) ou participation pour financement de voie nouvelle et réseaux

-Taxe départementale des espaces naturels sensibles (TDENS)

-Taxe pour le financement des dépenses des conseils d'architecture, d'urbanisme et de l'environnement ( C.A.U.E.)

-Taxe complémentaire à la taxe locale d'équipement applicable dans certaines communes d'Île-de-France (TC IDF)

-Taxe spéciale dite d'équipement pour certaines communes situées dans le département de la Savoie

-Participation pour non-réalisation d'aires de stationnement, même si la participation pour programme d'aménagement d'ensemble ou dans une Z.A.C. comprend le financement de tout ou partie d'un parc public de stationnement.

Obligations de réalisation ou de financement

-réalisation des équipements propres à votre opération (viabilité, voirie, alimentation en eau, gaz et électricité, réseaux télecom, évacuation et traitement des eaux et matières usées, éclairage, aires de stationnement, espaces collectifs, aires de jeux et espaces plantés, branchements des équipements propres de l'opération sur les branchements publics existant au droit du terrain...)

 

2/ Dans le cas ou les équipements publics correspondants ne sont pas déjà financés au titre d'un programme d'aménagement public ou de la participation prévue dans une ZAC,

Il peut être mis à votre charge les participations individualisées suivantes:

-Participation pour équipements publics exceptionnels

-Participation pour raccordement à l'égout

-Participation destinée à la réalisation de parcs publics de stationnement

Il ne peut être mis à la charge des bénéficiaires des permis de construire aucune des participations notamment forfaitaires déjà mises à la charge du lotisseur, du lotisseur ou de l'association foncière urbaine

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Quelles sont les taxes et contributions qui ne peuvent pas vous être réclamées simultanément pour une même opération ?

Exclusions spécifiques de taxe locale d'équipement.

 

La taxe locale d'équipement est écartée si votre opération se situe dans un secteur où un programme d'aménagement d'ensemble a été institué par la commune. Dans ce cas, il peut être mis à votre charge tout ou partie du coût des équipements publics réalisés pour répondre aux besoins des futurs habitants ou usagers des constructions à édifier dans le secteur concerné.

-Dans les zones d'aménagement concerté, la participation spécifique mise à la charge de l'aménageur ou des constructeurs écarte en principe l'application des autres participations et notamment de la taxe locale d'équipement. Toutefois, ce principe de non-cumul peut être écarté lorsque l'administration démontre le caractère nécessaire d'une participation ou l'absence de liens entre l'aménageur qui a acquitté la participation et le lotisseur ou le constructeur.

D'une manière générale, l'aménageur ou le constructeur d'une Z.A.C. peut se voir imposer le financement des équipements publics à réaliser pour répondre aux besoins des futurs habitants des constructions à édifier dans la zone. Si la capacité des équipements excède les besoins de l'opération, seule la fraction du coût proportionnel de ces besoins peut être mis à la charge des constructeurs. En d'autres termes, le seul fait que les équipements publics soient situés dans la Z.A.C. n'autorise pas la collectivité publique à exiger une participation de l'aménageur.

Participation pour financement de voies nouvelles et réseaux.

 

Si cette participation est exigible, il ne pourra vous être demandé simultanément :

-la participation spécifique des riverains dans les départements du Haut-Rhin, du Bas-Rhin et de la Moselle

- unecontribution au financement des voies et réseaux compris dans le programme d'équipements publics d'une zone d'aménagement concerté

- une contribution au financement d'équipements publics dans un secteur en participation soumis à un programme d'aménagement d'ensemble

-un versement pour dépassement du plafond légal de densité (VD-PLD)

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Quelles sont les participations illégales ?

Aucune disposition légale ne prévoit de participation spécifique pour raccordement au réseau public de distribution d'eau potable. Seul, le coût effectif du raccordement au réseau (travaux) peut être réclamé au propriétaire ainsi que, le cas échéant, la participation au renforcement ou à l'extension du réseau si le raccordement au réseau le nécessite.

En revanche, en cas de raccordement de constructions nouvelles, une participation pour la réalisation des équipements des services publics industriels ou commerciaux peut être exigée d'un constructeur " pour la réalisation des équipements (…) rendus nécessaires pour la réalisation de l'opération " ; il en va ainsi des réseaux d'eau potable, avec une limite : " lorsque la capacité de ces équipements excède les besoins de l'opération, seule la fraction du coût proportionnelle à ces besoins peut être mise à sa charge. "

La commune peut également réclamer une participation pour le financement des voies nouvelles et des réseaux réalisés qui comprend, entres autres, le coût des infrastructures nécessaires à la réalisation des réseaux d'eau potable.

De même, dans le cadre d'une création de Z.A.C., il peut être exigé de l'aménageur qu'il finance les équipements publics nécessaires à l'aménagement de la zone, à charge pour lui d'en répercuter le coût sur le prix des terrains.

Enfin, lorsqu'une extension est réalisée à la demande du propriétaire d'une construction existante, il est admis qu'une participation peut lui être demandée.

En revanche, lorsqu'une collectivité réalise une extension ou une création de réseau de sa propre initiative, elle ne peut réclamer de participation aux propriétaires d'habitations existantes qui peuvent ainsi se raccorder.

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Comment contester une taxe ou une participation d'urbanisme ?

Vous considérez que votre opération qui bénéficie d'un prêt à taux zéro est classée dans une catégorie erronée pour le calcul de la TLE et taxes assimilées (exemple: catégorie 5-1 au lieu de 4) :


Il vous incombe alors de vous rapprocher de la Direction Départementale de l'Equipement du ressort de votre opération. En effet, c'est celle-ci qui établit le calcul d'assiette et le classement de votre opération. N'oubliez d'informer la Trésorerie compétente en charge du recouvrement.

Vous considérez que la participation que vous impose est illicite ou excessive :


Vous pouvez exercer un recours pour excès de pouvoir ou une action en répétition afin d'obtenir le remboursement par l'administration des sommes indues actualisées au taux légal. La juridiction administrative est compétente en matière de contentieux des participations.

Un constructeur ou un aménageur, même s'il est à l'initiative de l'instauration d'une participation, peut toujours en demander le remboursement si elle est illégale (à l'exception néanmoins de la participation pour réalisation de parcs publics de stationnement). Cette faculté est également ouverte aux acquéreurs successifs des constructions concernées. L'action en remboursement, qui est prescrite au bout de 5 ans (sauf si la participation a été omise sur le registre communal), n'a pas de conséquence sur les autorisations d'urbanisme qui ont été délivrées.

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Les taxes liées à un permis de construire pour un immeuble de bureaux sont-elles exigibles en cas d'abandon d'opération ?

Taxe locale d'équipement, TDENS,TDCAUE et TCIDF

Article 1723 quinquies du Code Général des Impôts:
"Le redevable de la taxe (locale d'équipement) peut en obtenir la décharge, la réduction ou la restitution totale ou partielle :


-S'il justifie qu'il n'a pas été en mesure de donner suite à l'autorisation de construire

-Si, en cas de modification apportée au permis de construire ou à l'autorisation tacite de construire, le constructeur devient redevable d'un montant de taxe inférieur à celui dont il était débiteur ou qu'il a déjà acquitté au titre des constructions précédemment autorisées

-Si les constructions sont démolies en vertu d'une décision de justice. Toutefois, lorsque la démolition de tout ou partie des constructions faites sans autorisation ou en infraction aux obligations résultant de l'autorisation est ordonnée par décision de justice, la taxe et l'amende fiscale afférentes à ces constructions ne sont pas restituables".


Les conditions de décharge prévues par l'article 1723 quinquies du Code Général des Impôts sont applicables à la TDENS (L-142-2 du Code de l'Urbanisme), la TDCAUE (article1599 B CGI) et la TCIDF (article 1599 octies CGI), ces articles précisant que ces taxes sont soumises aux règles qui gouvernent l'assiette, la liquidation, le recouvrement et le contentieux de la taxe locale d'équipement.

La question est de savoir maintenant ce que le constructeur doit "justifier pour motiver le fait qu'il n'est pas être en mesure de donner suite à l'autorisation de construire" au sens de l'article 1723 quinquies du Code
Général de Impôts.

Par jugement du 5 avril 1994 (req n°92/143 Ville de Bayeux), le Tribunal Administratif de Caen a refusé le dégrèvement à un constructeur qui avait interrompu ses travaux et demandé un PC modificatif qui lui avait été refusé. Entre temps, le permis initial avait été périmé du fait de l'interruption des travaux..
Un jugement du Tribunal Administratif de Melun en date du 11 juin 1998 (société SINKA) a refusé une décharge pour cause d'abandon de l'opération non justifiée par le constructeur. Le Ministère de l'Équipement a fait appel de cette décision, considérant que le constructeur est libre de l'opportunité de donner suite ou non à son projet de construction. La doctrine de l'administration est donc assez libérale sur la question, reste à savoir la position à venir de la Cour Administrative d'Appel et, le cas échéant, du Conseil d'État.

PARTICIPATION POUR DÉPASSEMENT DU PLAFOND LÉGAL DE DENSITÉ :
Si votre opération est également assujettie au dépassement de PLD, en cas de suppression de ladite participation, un prélèvement pour frais d'assiette et de perception restera acquis à l'administration dont le montant ne peut excéder 2% de la valeur à laquelle il s'applique et décroît avec l'augmentation de celle-ci (articles L.333-12 alinéa 2 et R 333-8 du Code de l'Urbanisme).
REDEVANCE POUR CRÉATION DE BUREAUX EN ILE-DE-FRANCE :
L'article L 520-5 du Code de l'Urbanisme prévoit que la redevance est supprimée, à la demande du redevable, si celui-ci établit que la construction n'a pas été entreprise et s'il renonce au bénéfice de son
permis de construire.
COMMENT OBTENIR LA DÉCHARGE DE VOS TAXES ?


- Permis périmé: le dégrèvement d'office de l'imposition est alors prononcé à votre demande, après constatation que le permis de construire est effectivement périmé. Les réclamations en vue d'obtenir décharge des taxes sont recevables jusqu'au 31 décembre de la deuxième année suivant la
péremption du permis de construire.

- Permis en cours de validité:si la péremption n'est pas acquise, vous devrez demander le retrait gracieux du permis de construire à la commune. En effet, les taxes restent exigibles tant que le permis est en cours de validité.

Les réclamations relatives au recouvrement de la taxe sont adressées au trésorier payeur général. Toutes les autres réclamations sont adressées à la Direction Départementale de l'Équipement compétente ou au maire, en cas de gestion autonome des taxes par la Commune.


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