Foire aux questions

Fiscalité de l'urbanisme (à compter du 1er mars 2012)




Que recouvre la fiscalité de l'urbanisme ?Le financement des équipements publics est normalement assuré par les collectivités territoriales grâce à la perception des impôts locaux. Cependant, ces dépenses ne peuvent pas être prises en charge par leur seul budget général. La fiscalité de l’urbanisme (ou de l’aménagement) appliquée aux autorisations d’urbanisme (permis de construire, permis d’aménager, déclarations préalables...) permet d’assurer le financement des équipements publics (voiries, réseaux, infrastructures et superstructures...) nécessités par le développement urbain (source : Ministère de l’Ecologie, du Développement Durable et de l’Energie).

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Quelles sont les différents types de contributions d'urbanisme ?1/ Les taxes d'urbanisme proprement dites qui sont affectées aux dépenses générales d'urbanisation de la commune.

Il s'agit des contributions dont le montant peut être calculé à l'avance en fonction de taux/plafonds/exonérations et valeurs votés au plan local dans une limite fixée par la loi et précisée par décrêts :

· Part communale de la taxe d’aménagement (qui remplace la taxe locale d’équipement)

· Part départementale de la taxe d’aménagement (qui remplace à la fois la taxe départementale des espaces naturels sensibles et la taxe de financement des conseils d’architecture, d’urbanisme et de l’environnement)

· Part régionale de la taxe d’aménagement (exclusivement en Ile-de-France)

· Redevance d’archéologie préventive

· Versement pour dépassement du plafond légal de densité (VD-PLD) qui doit disparaître définitivement le 1er janvier 2015

· Versement pour sous-densité

· Participation des riverains d’Alsace-Moselle qui doit disparaître définitivement le 1er janvier 2015






2/ Les participations d'urbanisme qualifiées d'individualisées car elles sont déterminées en fonction de la spécificité des équipements publics rendus nécessaires par l'opération ou du secteur dans laquelle elles s’appliquent.

On en distingue deux sortes :

Les participations ponctuelles (affectées à un équipement public déterminé) :

· Participation pour financement de l’assainissement collectif (qui remplace l’ancienne participation pour raccordement à l’égout public)

· Participation pour non réalisation d’aires de stationnement (qui doit disparaître définitivement le 1er janvier 2015)

· Participation pour la réalisation d'équipements publics exceptionnels (qui ne peut être perçue que le financement de certains équipements publics exceptionnellement rendus nécessaires pour la réalisation d’une installation agricole, industrielle, artisanale ou commerciale)

· Participation des riverains en Alsace-Lorraine (qui doit disparaître définitivement le 1er janvier 2015)

· Participation en nature : obligation de supporter sans indemnité sur son terrain l'installation de postes de transformation de courant électrique ou des postes de détente de gaz nécessaires pour l'opération ou offre d’un local adéquat, moyennant paiement d'une indemnité globale et une fois versée par l'organisme tenu d'assurer la distribution publique d'électricité ou de gaz.



Les participations sectorielles :

· Participation pour le financement des voiries et réseaux (qui doit disparaître définitivement le 1er janvier 2015). Toutefois, si une PVR est exécutoire, la participation peut être prescrite dans les autorisations, même au-delà du 1er janvier 2015

· Participation dans le cadre d’un projet urbain partenarial

· Participation au titre d'un programme d'aménagement d'ensemble (qui ne peut plus être instituée mais peut néanmoins être encore prescrite dans les autorisations d’urbanisme)

· Participation pour le financement des équipements publics dans une zone d'aménagement concerté



Ces participations ponctuelles ou sectorielles résultant souvent d'une délibération préalable prise au cas par cas, il est généralement difficile d'en déterminer le montant à l'avance.



Enfin, il existe l'obligation de réaliser les équipements propres de votre opération ce qui ne constitue pas une participation, mais une obligation pour tout constructeur ou aménageur de réaliser et de financer tous les travaux de viabilité et d'équipement qui sont propres à son opération et ce, jusqu'aux équipements publics existants au droit de son terrain.

En principe, ces équipements propres doivent être destinés à l'usage exclusif des propriétaires ou habitants de l'opération.






3/ La redevance pour création de bureaux, de locaux commerciaux et de stockage en Ile-de-France

Cette redevance, quoi que figurant dans le Code de l’Urbanisme, a un objet spécifique de contribution à l’aménagement du territoire.

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Quelles sont les opérations soumises aux contributions d'urbanisme et quelles exonérations ?1/ Pour la taxe d'aménagement, le versement pour sous-densité et la redevance d'archéologie préventive, il s'agit de toutes les opérations d'aménagement et de construction, de reconstruction et d'agrandissement des bâtiments, installations ou aménagements de toute nature soumises à un régime d'autorisation d'urbanisme.


- Il existe un abattement possible de 50% sur les valeurs forfaitaires de la taxe d'aménagement calculées par mètre carré de surface de construction :
- Les locaux d'habitation et d'hébergement PLS, PLUS, PLSA, PEX… ainsi que leurs annexes mentionnés;
- Les cent premiers mètres carrés des locaux d'habitation et leurs annexes à usage d'habitation principale, cet abattement ne pouvant être cumulé avec l'abattement précédent ;
- Les locaux à usage industriel ou artisanal et leurs annexes, les entrepôts et hangars non ouverts au public faisant l'objet d'une exploitation commerciale et les parcs de stationnement couverts faisant l'objet d'une exploitation commerciale.


- Il existe également des cas d'exonérations de plein droit de taxe d'aménagement et de versement pour sous-densité.

Exonérations totales :

- constructions et aménagements destinés à être affectés à un service public ou d'utilité publique ;
- constructions de locaux d'habitation et d'hébergement financées avec un PLAI ou un LLTS dans les DOM ;
- dans les exploitations et coopératives agricoles, surfaces de plancher des serres de production, celles des locaux destinés à abriter les récoltes, à héberger les animaux, à ranger et à entretenir le matériel agricole, celles des locaux de production et de stockage des produits à usage agricole, celles des locaux de transformation et de conditionnement des produits provenant de l'exploitation et, dans les centres équestres de loisir, les surfaces des bâtiments affectées aux activités équestres ;
- aménagements prescrits par un plan de prévention des risques naturels prévisibles, un plan de prévention des risques technologiques ou un plan de prévention des risques miniers sur des biens construits ou aménagés avant l'approbation de ce plan et mis à la charge des propriétaires ou exploitants de ces biens ;
- reconstruction à l'identique d'un bâtiment détruit ou démoli depuis moins de dix ans ainsi que la reconstruction sur d'autres terrains de la même commune ou des communes limitrophes des bâtiments de même nature que les locaux sinistrés dont le terrain d'implantation a été reconnu comme extrêmement dangereux et classé inconstructible, pourvu que le contribuable justifie que les indemnités versées en réparation des dommages occasionnés à l'immeuble ne comprennent pas le montant de la taxe d'aménagement normalement exigible sur les reconstructions ;
- constructions dont la surface est inférieure ou égale à 5 mètres carrés.


Exonérations partielles de la seule part communale/intercommunale de la taxe d'aménagement :

- constructions et aménagements réalisés dans les périmètres des OIN lorsque le coût des équipements, dont la liste est fixée par décret en Conseil d'Etat, a été mis à la charge des constructeurs ou des aménageurs ;
- constructions et aménagements réalisés dans les ZAC lorsque le coût des équipements publics, dont la liste est fixée par un décret en Conseil d'Etat, a été mis à la charge des constructeurs ou des aménageurs. Cette liste peut être complétée par une délibération du conseil municipal ou de l'organe délibérant de l'établissement public de coopération intercommunale valable pour une durée minimale de trois ans ;
- constructions et aménagements réalisés dans les périmètres délimités par une convention de PUP, dans les limites de durée prévues par cette convention ;


Exonérations de la taxe d'aménagement et du versement pour sous-densité en % de surface sur décision des collectivités :

- locaux d'habitation et d'hébergement PLU, PLS…;
- Dans la limite de 50 % de leur surface, surfaces des locaux à usage d'habitation principale financées à l'aide du PTZ +
- locaux à usage industriel mentionnés ;
- commerces de détail d'une surface de vente inférieure à 400 mètres carrés ;
- immeubles classés parmi les monuments historiques ou inscrits à l'inventaire supplémentaire des monuments historiques.
- surfaces annexes à usage de stationnement des locaux d'habitation et d'hébergement PLU, PLS… et ne bénéficiant pas de l'exonération totale ;
- surfaces des locaux annexes à usage de stationnement des immeubles autres que d'habitations individuelles


2/ Pour le dépassement du plafond légal de densité, le redevable est le bénéficiaire de l'autorisation de construire un bâtiment en dépassement, mais il existe un certain nombre d'exonérations :

- Le règlement du document local d'urbanisme peut délimiter des secteurs à l'intérieur desquels la réalisation de programmes de logements comportant des logements locatifs sociaux bénéficie d'une majoration du volume constructible tel qu'il résulte du coefficient d'occupation des sols ou des règles relatives au gabarit, à la hauteur et à l'emprise au sol. Cette majoration, fixée pour chaque secteur, ne peut excéder 50 %. Pour chaque opération, elle ne peut être supérieure au rapport entre le nombre de logements locatifs sociaux et le nombre total des logements de l'opération. La partie de la construction en dépassement n'est pas assujettie au versement résultant du dépassement du plafond légal de densité.


- Le dépassement de la norme résultant de l'application du coefficient d'occupation des sols est autorisé, dans la limite de 20 p. 100 de ladite norme et dans le respect des autres règles du plan d'occupation des sols, sous réserve :
- d'une part, que la partie de la construction en dépassement ait la destination de logements à usage locatif bénéficiant d'un concours financier de l'Etat ou, dans les départements d'outre-mer, la destination de logements locatifs sociaux bénéficiant pour leur construction d'un concours financier de l'Etat ;
- et, d'autre part, que le coût du foncier imputé à ces logements locatifs sociaux n'excède pas un certain montant fixé selon les zones géographiques.

La partie de la construction en dépassement n'est pas assujettie au versement résultant du dépassement du plafond légal de densité.

La mise en œuvre du permis de construire est subordonnée à l'obtention de la décision d'octroi du concours financier de l'Etat et au respect des conditions de cette dernière. Copie de cette décision doit être notifiée, avant l'ouverture du chantier, à l'autorité compétente en matière de permis de construire.


- L'édification d'une construction d'une densité excédant le plafond légal est subordonnée au versement par le bénéficiaire de l'autorisation de construire d'une somme égale à la valeur du terrain dont l'acquisition serait nécessaire pour que la densité de la construction n'excède pas ce plafond.

Toutefois, cette obligation n'est pas applicable aux immeubles édifiés par ou pour le compte de l'Etat, des régions, de la collectivité territoriale de Corse, des départements ou des communes, ni aux immeubles édifiés par ou pour le compte des établissements publics administratifs, lorsqu'ils sont affectés à un service public ou d'utilité générale et qu'ils ne sont pas productifs de revenus. La condition relative à l'absence de production de revenus doit être appréciée au regard de la personne publique au domaine de laquelle l'immeuble doit être incorporé.

La commune ou l'établissement public de coopération intercommunale compétent peut décider, par délibération, que l'obligation n'est pas applicable soit à l'ensemble des immeubles ou parties d'immeubles affectés à l'habitation, soit aux seuls immeubles ou parties d'immeubles affectés à du logement social pour une durée limitée qui ne peut excéder trois ans.


Lorsque des constructions de logements sociaux sont acquises dans le cadre d'un contrat de vente en l'état futur d'achèvement, elles peuvent bénéficier, sur demande du constructeur, d'une dérogation. Dans ce cas, la fraction du versement éventuellement recouvrée en excès est remboursée. La demande du constructeur peut être formulée dès la conclusion du contrat de VEFA, sans excéder un délai de trente-six mois à compter de la demande de permis de construire.


- En outre, l'autorité compétente peut décider que l'obligation de versement n'est pas applicable aux constructions édifiées dans une ZAC. Cette décision prend effet au plus tôt lorsque le programme des équipements publics et, s'il en est établi un, le plan d'aménagement de zone ont été approuvés. Elle demeure applicable jusqu'à l'expiration de la validité de l'acte portant création de la zone.


- Lorsqu'une construction est édifiée sur un terrain qui le 1er avril 1976 comportait déjà un ou des bâtiments ayant une surface de plancher supérieure au plafond légal de densité, le versement n'est dû qu'à concurrence de la surface de plancher excédant la surface déjà construite.


3/ Pour la redevance, elle est perçue à l'occasion de la construction, de la reconstruction ou de l'agrandissement des locaux à usage de bureaux, des locaux commerciaux et des locaux de stockage situés en Ile-de-France mais il existe de nombreuses exonérations :

- Dans les établissements industriels, les locaux à usage de bureaux dépendant de locaux de production et les locaux à usage de bureaux d'une superficie inférieure à 1000 mètres carrés indépendants des locaux de production ;
- Les locaux de recherche compris dans les établissements industriels
- Les bureaux qui font partie d'un local principal d'habitation
- Les locaux de caractère social affectés au personnel et les locaux sanitaires ;
- les locaux ou aires couvertes ou non couvertes annexées aux bureaux, commerces et locaux de stockage qui sont destinés au stationnement des véhicules et qui ne sont pas intégrés topographiquement à un établissement de production, y compris les espaces de circulation correspondants. Un établissement de production est soit un établissement industriel, soit un atelier de fabrication, soit une exploitation agricole. Une surface de stationnement est intégrée topographiquement à un établissement de production lorsqu'elle est située dans l'ensemble immobilier homogène qui caractérise cet établissement. Toutefois, il est admis qu'une surface de stationnement séparée d'un établissement de production uniquement par la voirie publique soit considérée comme intégrée à cet établissement lorsqu'elle est mise à la disposition des utilisateurs de celui-ci.
- les locaux à usage de bureaux, les locaux commerciaux, les locaux de stockage et les surfaces de stationnement annexées à ces catégories de locaux, situés dans une ZRU ou ZFU.
- Dans les magasins de vente et dans les entrepôts commerciaux, les locaux à usage de bureaux à concurrence de 5% de la superficie totale de l'ensemble des locaux construits.
- Pour les locaux commerciaux, sont exclus les locaux auxquels le public n'a normalement pas accès tels que les ateliers, les locaux de blanchisserie, les cuisines de restaurant.
- Pour les locaux de stockage, la superficie des espaces environnants est exclue (quais de chargement et déchargement).
- Les locaux affectés au service public et appartenant ou destinés à appartenir à l'Etat, aux collectivités territoriales ou aux établissements publics ne présentant pas un caractère industriel et commercial ainsi que ceux utilisés par des organismes de sécurité sociale ou d'allocations familiales et appartenant ou destinés à appartenir à ces organismes ou à des sociétés civiles constituées exclusivement entre ces organismes ;

L'exonération bénéficie notamment aux acquisitions de locaux nouvellement créés par des personnes privées au profit de l'Etat, des personnes publiques et organismes visés ci-dessus. Dans ce cas, le promoteur a droit à la restitution des sommes payées, à la charge pour lui de consentir à son acquéreur un prix de vente diminué du montant de la redevance. Une procédure spécifique doit être respectée pour la restitution de la redevance au promoteur.

- Les bureaux utilisés par les membres des professions libérales et les officiers ministériels. Il s'agit des avocats à la Cour de Cassation, des huissiers, des notaires, greffiers des tribunaux de commerce, commissaires-priseurs, agents de change, courtiers interprètes et conducteurs de navires, courtiers d'assurances maritimes.

Il s'agit également des médecins, des chirurgiens, avocats/conseils juridiques, experts-comptables et comptables agréés, géomètres-experts, vétérinaires, dentistes, sages-femmes, infirmières, masseurs-kinésithérapeutes, pédicures, architectes, professeurs libres, artistes-peintres, sculpteurs, ingénieurs conseils, commissaires aux comptes…

- Les locaux affectés aux groupements constitués dans les formes prévues par l'article 10 de la loi du 1er juillet 1901 relative au contrat d'association. Il s'agit exclusivement des associations reconnues d'utilité publique.
- Est également exonérée de redevance la reconstitution par leur propriétaire initial ou, dans le cas de mutation successorale, par le bénéficiaire de la mutation, de locaux détruits par sinistre ou expropriés pour cause d'utilité publique, sous réserve que le sinistre ou l'expropriation ait interrompu une activité économique effective.

Cette exonération est applicable aux opérations ayant fait l'objet d'une demande de permis de construire au plus tard dans les dix-huit mois qui suivent le sinistre ou l'expropriation, dans la limite d'une superficie de planchers utile égale à celle des locaux sinistrés ou expropriés et à condition que la reconstitution soit effectuée, sans changement d'affectation, soit sur place, soit dans une localité comportant un montant de redevance qui ne soit pas supérieur au montant applicable dans la localité où étaient situés les locaux sinistrés ou expropriés.

- Les redevances afférentes à des constructions réalisées à la suite d'un agrément et d'un permis de construire à titre précaire sont, le cas échéant, remboursées à la demande du redevable si celui-ci justifie que les locaux en cause ont été démolis dans les six mois à compter de l'expiration du délai de précarité.
- Les surfaces situées sous une hauteur de plafond inférieure ou égale à 1,80 mètre
- Les vides et les trémies
- Les embrasures, la surface de construction étant calculée à partir du nu intérieur des façades du bâtiment

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Cumul ou non des contributions d’urbanismeSi taux communal/intercommunal < ou = 5%, taxe d’aménagement non cumulable avec :
- Participation ZAC ou PUP

Si taux communal/intercommunal > 5% et < ou = 20%, taxe d’aménagement non cumulable en plus avec :

- Participation pour voiries et réseaux
- Participation pour non-réalisation d’aires de stationnement
- Versement pour dépassement du plafond légal de densité
- Participation pour financement de l’assainissement collectif (si la taxe d’aménagement a été majorée pour des raisons d’assainissement)
- Participation des riverains d’Alsace-Moselle

De façon générale, un même équipement public ne peut être financé via plusieurs participations.

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Quelles sont les contributions qui peuvent vous être réclamées simultanément sur une opération ?Vous êtes bénéficiaire d'une autorisation de construire (permis de construire, déclaration de travaux ..) :

- Part communale de la taxe d’aménagement ou participation au titre d’un projet urbain partenarial ou participation pour le financement des équipements publics dans une ZAC
- Part départementale de la taxe d’aménagement
- Part régionale de la taxe d’aménagement (en Ile-de-France)
- Redevance d’archéologie préventive
- Versement pour dépassement du plafond légal de densité (VD-PLD) sauf si taux communal/intercommunal majoré ou versement pour sous-densité
- Participation pour financement de l’assainissement collectif (sauf si taux communal/intercommunal majoré pour des raisons d’assainissement)
- Participation pour non réalisation d’aires de stationnement (sauf si taux communal/intercommunal majoré)
- Participation pour la réalisation d'équipements publics exceptionnels (exclusivement sur les installations agricoles, industrielles, artisanales ou commerciales)
- Participation des riverains en Alsace-Lorraine
- Participation pour financement des voiries et réseaux
- Redevance pour création de locaux de bureaux, de locaux commerciaux et de stockage en Ile-de-France



Une participation dans un secteur d’aménagement n’est jamais cumulable avec la taxe d’aménagement et Il ne peut être perçu sur les constructeurs aucune des contributions ou participations qui ont été mises à la charge du bénéficiaire du permis d'aménager ou de l'association foncière urbaine de remembrement.

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Quelles sont les personnes débitrices des contributions d'urbanisme ?Les taxes et contributions sont dues suivant les cas par le constructeur, les aménageurs dont les propriétaires des terrains sont nouvellement desservis par un aménagement ou par des voiries/réseaux.

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Qui est compétent pour calculer les contributions d'urbanismeIl vous incombe alors de vous rapprocher de la Direction Départementale des Territoires ou de la Direction Départementale des Territoires et de la Mer du ressort de votre opération. En effet, c'est celle-ci qui établit le calcul d'assiette de la contribution applicable aux opérations.

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Archives : fiscalité de l'urbanisme avant le 1er mars 2012


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